ahora toca pelear con Hacienda (mediante las "tasaciones periciales contradictorias") para demostrar que lo que tienen en libros está muy lejos del valor de mercado.. hispanistán 100%
Tenga cuidado con los 'pisos chollo': Hacienda le reclamará más impuestos - elConfidencial.com
"Vivienda con 2 dormitorios. 43.000 euros, 53 metros cuadrados. Primera
planta sin ascensor. A reformar. Muy cerca del metro y zonas
comerciales. Exterior, amplia y muy luminosa. Barrio casco histórico de
Vallecas". "Piso en venta en Puente de Vallecas, Madrid. 115.000 euros.
89 metros cuadrados. 4 dormitorios, 1 baño, amplio salón, baño y cocina
para reformar. Segunda planta".
Estos dos anuncios –ejemplos reales extraídos de idealista.com- son una
muestra clara de lo que podrían denominarse ‘pisos chollo’. Viviendas a
precios muy bajos que con este reclamo pretenden atraer la atención de
potenciales compradores.
En la mayoría de los casos se trata de viviendas mal ubicadas, de
segunda mano y en muy mal estado de conservación pero que, en muchos
casos, encuentran salida en el mercado entre compradores que suelen
llevarse una desagradable sorpresa cuando Hacienda les reclama más
dinero en concepto de impuestos. Por muy bajo que sea el precio de
venta, todo comprador debe saber que, de cara al fisco, todos los
inmuebles tienen un valor fiscal, o lo que es lo mismo, un precio mínimo
de venta.
Esta situación no afecta exclusivamente a pisos con precios de derribo
ya que en el contexto actual del mercado, con continuas y fuertes caídas
de precios, cada vez es más frecuente encontrar inmuebles con valores
de mercado más bajos que los que fiscalmente se les han otorgado.
Conocer dicho valor es muy importante para hacer frente a los impuestos
derivados de la compra de una vivienda. Recordemos que cuando se trata
de primeras transmisiones –por ejemplo, la vivienda que un particular
compra directamente a un promotor-, el comprador debe pagar el IVA.
Hasta el 31 de diciembre, este era del 4% pero con el nuevo año se
incrementa hasta el 10%. Cuando se trata de segundas transmisiones
–venta entre particulares, del banco a un particular, por poner dos
ejemplos-, el impuesto a pagar es el de transmisiones patrimoniales
(ITP), que varía entre comunidades pero que oscila entre el 7% y el 8%.
Todas las viviendas tienen un valor mínimo de venta
Como se ha dicho, estos 'pisos chollo' estarían sujetos al ITP, impuesto
que se aplica al precio de compraventa del inmueble. Cuanto menor es
dicho precio, menores son los impuestos que paga el comprador.
Obviamente, no es lo mismo pagar un 7% sobre 50.000 euros que sobre
100.000. De ahí la importancia de que el comprador, antes de escriturar o
aportar cualquier señal para reservar uno de estos 'pisos chollo' o una
vivienda con un fuerte descuento, compruebe que el precio de venta no
sea inferior al valor que dicho inmueble tiene para Hacienda ya que, de
serlo, le será reclamada la diferencia en concepto de impuestos e
intereses.
¿Cómo se calcula dicho precio mínimo? Como explican en idealista.com,
cada Administración autonómica utiliza diferentes criterios para
establecer estos valores. En algunos casos se toma como referencia el
valor catastral del inmueble, al que se multiplica por un determinado
coeficiente corrector en función de su ubicación. Es el caso de Cataluña
o Andalucía. En la Comunidad de Madrid, por el contrario, se segmenta
el territorio en zonas y a cada una se le aplica un determinado valor
por euro el metro cuadrado, que después se pondera en función de la
antigüedad de la construcción.
En el caso de la Comunidad de Madrid, para calcular el valor fiscal de
un inmueble es necesario tener la referencia catastral, que puede
consultarse en la Sede Electrónica del Catastro. Una vez obtenida, se
puede consultar el valor mínimo del mismo en una página habilitada a tal
efecto por la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad.
Un caso práctico tomando como ejemplo el primero de los anuncios, por el
que se piden 43.000 euros. Una vez conseguida la referencia catastral
(7697109VK4679F0003ZZ), la consulta revela un valor mínimo de referencia
de 72.072 euros. Los efectos sobre el bolsillo del comprador son
evidentes. No es lo mismo aplicar un 7% de ITP sobre 43.000 euros
(debería pagar 3.000 euros) que sobre 72.072 (los impuestos ascienden a
5.045 euros). En este ejemplo, Hacienda podría reclamar algo más de
2.000 euros. Para el segundo inmueble, por el que el vendedor pide
115.000 euros, Hacienda le otorga un valor de 139.000 euros. La
diferencia en términos fiscales sería pagar 8.050 euros de impuestos o
9.730.
1 comentario:
Tienes que tener en cuenta muchos aspectos antes de comprar una vivienda. Yo personalmente recomiendo comprar una vivienda para reformar, así podré tenerla a mi gusto.
Saludos!
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