encima probablemente se crea sus propias palabras.. eso es lo que pasa cuando uno tiene memoria de pez..
un "experto" que no ha acertado una desde el año 2000.. que no vio hincharse la evidente "burbuja inmobiliaria", y para el que "siempre" (literalmente, sólo hay que consultar las hemerotecas) es el "mejor momento para comprar"..
si tuviera una pizca de decencia, ya habría dimitido hace lustros.. seguro que siguiendo sus "consejos" de "experto" (sic) muchos se habrán arruinado,
muchas viviendas no van a valer nada. Como en Alemania y en EE.UU..
disfruten lo invertido..
Gonzalo Bernardos: “Es el mejor momento para comprar que recuerdo”
Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del
Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y de la
Universitat Oberta de Catalunya, y Director del Máster de Asesoría y
Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, en el que
expone sus conocimientos como experto del sector.
Fotocasa.- INE, Notariado, Fomento… son muchas las estadísticas que
muestran una ligera recuperación de los precios de la vivienda. ¿Qué hay
de cierto en esto?
El sector inmobiliario en materia de precios se debe analizar por
partes. La recuperación de los precios se está dando significativamente
en las que son las mejores zonas de Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia.
En definitiva, en las grandes capitales del país. Sin embargo, en los
alrededores de éstas y en la inmensa mayoría de localidades turísticas
los precios continúan cayendo. Además, existe un último segmento, que es
el que corresponde a las poblaciones pequeñas con un gran exceso de
vivienda, en el que prácticamente no hay ventas porque la demanda es
inexistente, a pesar de que en algunas de ellas una vivienda de 50 m2
puede costar sólo 20.000 euros.
F.- Entonces, ¿no se puede decir que los precios de venta han tocado fondo?
La estadística contabiliza donde se hacen transacciones y no donde no se
realizan. Donde se están haciendo transacciones es, mayoritariamente,
en las grandes ciudades, por eso en las estadísticas estamos viendo
incipientes subidas de precios. No obstante, esto no quiere decir que
los vendedores están aumentando los precios que piden, sino que están
aplicando en la vivienda usada un descuento inferior al del año pasado.
En cuanto a la vivienda nueva distinguimos dos distintos tipos: las que
están en poder de los promotores, que se venden muy pocas porque los
precios están fuera de mercado (porque el suelo fue comprado hace años a
un precio excesivo y rebajar el precio significa perder dinero) y las
de los bancos, que se rigen por cuánto tienen provisionado el activo
para decidir un precio u otro. Éstas son las que han visto sus precios
sustancialmente rebajados. Los principales compradores son grandes
inversores o fondos internacionales, que están comprando al por mayor.
F.- ¿Y qué pasa con el mercado del alquiler?
Los precios del alquiler siguen bajando. En 2014 se está produciendo una
reducción del número de operaciones de alquiler porque los inmigrantes
se van del país, porque hay personas que vivían de alquiler y ahora
compran vivienda, y por el efecto de compartir piso. La vivienda de
alquiler fue un magnífico refugio para el negocio de los intermediarios
(las operaciones aumentaron considerablemente entre 2009 y 2013). En el
2014, está disminuyendo el número de contratos de alquiler y también las
rentas en ellos fijadas. Excepto en las mejores ubicaciones de las
grandes y medianas ciudades, el precio del alquiler va seguir bajando en
los próximos años. El motivo es la previsible salida del país de, como
mínimo, un millón y medio de personas en los próximos años y el exceso
de oferta existente en este segmento de mercado.
F.- Así pues, ¿cree que es el momento de comprar o alquilar?
Es el mejor momento para comprar que recuerdo. Principalmente por tres
factores: porque los precios están muy por debajo de la tendencia
natural de mercado. Debido a ello, quién compre ahora, lo hará con
descuento.
También porque, por primera vez desde 2008, la economía está creciendo
significativamente. Mi expectativa es que este año lo haga a un ritmo
del 1,5% y del 2,2% el 2015. Por tanto, la demanda de viviendas en el
futuro crecerá.
Por último, porque el Euribor a un año está prácticamente en mínimos
históricos y los bancos en el segundo semestre darán bastante más
crédito que en el pasado reciente, ya que su solvencia ha mejorado en
una elevada medida.
Además, si comparamos los intereses que pagamos por una vivienda que
compramos con lo que pagaríamos de alquiler, veremos que en
prácticamente todos los casos el importe de los primeros es bastante
menor que el de los segundos. El problema es que para comprar se
necesita tener ahorrado, como mínimo, un 30% del importe de venta de la
vivienda. Además, en un próximo futuro, los bancos casi sólo darán
crédito a aquellos con una nómina familiar igual o superior a 3.000
euros.
F.- ¿Se está recuperando entonces el sector?
En 2013 se visaron aproximadamente 35.000 viviendas en España, el mínimo
histórico de toda la serie, así que sólo se puede mejorar. Este año
2014 preveo que dicho número se sitúe en 60.000, aunque comparado con
las 920.199 de 2006, sigue siendo un número muy reducido. Por otra
parte, el Gobierno por primera vez en los últimos años está gastando más
en obra pública y, próximamente, incentivará mucho más que en los
últimos años la rehabilitación de viviendas. Finalmente, las elecciones
municipales de mayo de 2015, están haciendo que los ayuntamientos
disparen su gasto en nuevas obras. Debido a ello, el sector de la
construcción que perdió hace poco el millón de ocupados, lo volverá a
recuperar en breve plazo de tiempo.
F.- ¿Qué opinión le merece la última reforma fiscal presentada por el Partido Popular?
Esta reforma penaliza la vivienda en alquiler. Los arrendadores pierden
una parte de sus ventajas al eliminarse parte de la desgravación y los
arrendatarios pierden totalmente los incentivos que tenían. Por tanto,
el sector inmobiliario se ha quedado prácticamente sin incentivos
fiscales, ya que la desgravación a la compra de la vivienda fue
suprimida el 1 de enero de 2013.
F.- ¿Qué políticas en materia de vivienda se deberían hacer desde el Gobierno?
El Gobierno lo que tendría que hacer, aunque esté en contra la Comisión
Europea, es volver a instaurar la desgravación fiscal a compra de
vivienda e incluso también a la de la segunda residencia. En el año
1985, la combinación de ambas permitió un gran auge del mercado
inmobiliario y ayudó notablemente a finalizar una crisis que duraba
desde hacía 7 años. Este país, para una completa recuperación de la
economía, necesita un sector de la construcción potente, pues es el que
más ocupación genera entre los trabajadores menos formados, que son los
que suponen, en la actualidad, un mayor porcentaje de los parados. No
obstante, el sector no debe volver a los niveles de 2006 y 2007, ya que
su auge fue excesivo y generó numerosos efectos perjudiciales sobre la
economía española. Indiscutiblemente, las recomendaciones que vienen de
la Comisión no favorecen al sector de la construcción, ya que lo
identifican injustamente como el generador de la larga crisis que hemos
padecido. Si se ha construido tanto, ha sido porque los bancos han
concedido numerosos créditos sin seguir el habitual criterio de
prudencia que históricamente se exigía a sus ejecutivos.
F.- ¿Cuál es el papel de los inversores extranjeros en nuestro mercado inmobiliario?
En este momento es muy importante. Los inversores españoles tienen miedo
porque se equivocaron al invertir excesivamente cuando el mercado era
alcista, pasando de ser extremadamente arriesgados entonces a ser muy
conservadores ahora. Debido a ello, aunque el mercado es ahora un
chollo, no invierten (es el efecto recuerdo). Los inversores
extranjeros, que tienen una perspectiva más global, ven la posibilidad
de hacer magníficos negocios en el mercado español. No obstante, ni
mucho menos todos lo harán, ya que la mayoría no conoce suficientemente
las peculiaridades de nuestro mercado. En sus compras, la principal
variable es el precio medio por vivienda. Al comprar grandes lotes, éste
les sale muy bajo. No obstante, es muy dudoso que puedan obtener
plusvalías en ubicaciones donde no hay demanda significativa de vivienda
(pequeñas ciudades y algunos pueblos), ni ahora ni cinco años después. Y
estos son los sitios donde principalmente están comprando.
F.- Así, ¿no piensa, como alertan algunas voces, que estos inversores
pueden generar una segunda burbuja inmobiliaria en nuestro país?
Por favor, con el exceso de viviendas, oficinas, naves industriales,
etc… ¿cómo va a haber una nueva burbuja inmobiliaria próximamente? Para
que esto suceda se tienen que dar dos condiciones: que haya una gran
facilidad para obtener créditos, cosa que no pasa, y que la demanda de
viviendas sea superior a la oferta, siendo esto último lo contrario de
lo que está sucediendo en la actualidad.
F.- ¿Cuáles son sus previsiones para este final de 2014 y para los próximos años?
En 2015 el mercado de la vivienda dará una gran sorpresa y, en las zonas
de clase media y alta de las principales ciudades españoles, la subida
rondará el 10%. De aquí a 10 años, el que compre en una buena
localización, con escasa oferta disponible en el futuro, va a obtener
una plusvalía cercana al 100%. Esto se debe a que el comprador actual
está comprando un “chollo” y, además, porque lo bueno y escaso a medio
plazo siempre proporciona una rentabilidad superior a aquellos activos
situados en un localización escasamente atractiva donde existe un
elevado exceso de oferta. Lo sucedido en 2006 y 2007 no tenía ningún
sentido económico: subían mucho más los precios de las viviendas
ubicadas en pueblos pequeños que en la gran ciudad. Era una locura del
mercado, como ha quedado demostrado.
F.- Usted dirige un máster en asesoría y consultoría inmobiliaria, ¿qué proporciona este curso a sus estudiantes?
Una completa formación en cualquiera de las áreas principales del
mercado inmobiliario y una guía para gestionar e invertir con éxito en
un mercado que ha dejado la crisis y que empieza a recuperarse. Este es
un máster para que los alumnos hagan buenos negocios, sepan dónde y cómo
invertir, cómo obtener en un futuro más clientes y conseguir que éstos
consigan unas elevadas rentabilidades. Es decir, un máster que pretende
que el participante se gane la vida mucho mejor de lo que hasta ahora lo
hacía.
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